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La chronique de l'expert : 6 conseils pour un bon investissement

octobre 2017
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Le Laboratoire de l'Immobilier, dirigé par Franck Vignaud, porte un regard indépendant sur l'investissement immobilier neuf en France.

Le Laboratoire de l'Immobilier utilise plusieurs critères fondamentaux et déterminants pour identifier le potentiel d'un investissement locatif. Outre l'emplacement, le potentiel locatif ou la qualité de construction, c'est une analyse précise de la nature de l'offre et de la demande, des volumes de logements construits, de la vacance locative, de l'indice de jeunesse ou encore de l'équilibre locataires/propriétaires qui permettent de déterminer précisément la viabilité d'un investissement locatif.

Le Laboratoire de l'immobilier est aujourd’hui reconnu pour ses études de marché et sa méthode de sélection de biens immobiliers.

 

#1 L’emplacement

Un bon emplacement : c’est la règle d’or de l’investisseur en immobilier. Il faut s’assurer de la qualité de l’environnement, sans oublier que celle-ci a un prix : plus la situation est premium, plus le bien est cher… et donc son rendement locatif faible.

L’investisseur doit faire un arbitrage, souvent guidé par sa capacité d’endettement, entre le risque et le rendement, c’est-à-dire un emplacement en hyper-centre (donc comportant peu de risque) et un rendement locatif peu élevé ou une situation plus excentrée (donc en théorie plus risquée) mais avec un meilleur rendement.

Ne pas oublier qu’une grosse agglomération signifie généralement que le marché locatif est profond et la demande plus régulière. Une petite commune peut offrir des opportunités locatives. En revanche ce type de marché peut être rapidement saturé par l’arrivée concomitante de plusieurs programmes immobiliers.

 

#2 Se faire accompagner

Malgré les apparences, un investissement locatif nécessite de bonnes connaissances en matière fiscale. De même, il peut s’avérer complexe pour un premier investissement.

L’aide d’un spécialiste de la gestion de patrimoine est conseillée.  Réalisation de l’audit patrimonial, sélection du projet en fonction des objectifs (retraite, constitution de capital, rente, réduction d’impôt, prévoyance…), montage du dossier de financement, relais avec le promoteur durant la phase de construction, accompagnement pour les déclarations fiscales, sont autant de tâches pour lesquelles il pourra vous aider.

 

#3 L’immobilier est un investissement « réel et vivant »

A chaque étape, de la construction à la location, de nombreux intervenants se succèdent. Tout peut se dérouler sans encombre. C'est d'ailleurs le cas la plupart du temps. Cependant, quelques aléas peuvent survenir : un léger retard de livraison, une première location un peu longue ou une période de vacance entre 2 locations.

Il faut donc être conscient de cela et ne pas croire que l’on est à l’abri de tout aléa sur toute la durée de l’investissement. Tout investissement comporte une part de risque. En effet, aucun professionnel sérieux ne saurait prétendre le contraire.

 

#4 Ne pas chercher à maximiser son loyer à tout prix :

Premièrement, des plafonds de loyers sont à respecter selon  la zone géographique (détail sur le site du Laboratoire de l’Immobilier). De plus, il vaut mieux parfois louer 20 ou 30 euros moins cher que le marché. De cette façon vous trouverez rapidement un locataire et éviterez les changements d’occupants ou des difficultés pour relouer. Ne pas hésiter à se renseigner auprès des agences immobilières locales.

 

#5 Attention au prix de vente :

La période actuelle est favorable à l’immobilier et les promoteurs ont des niveaux de stocks assez bas. Renseignez-vous sur les prix de vente pratiqués sur le marché.

Attention aux prix trouvés sur internet. Il s’agit souvent de prix d’appel, de prix hors stationnement, ou encore de prix en TVA à taux réduit. Le tout, pour des primo-accédants (et sous conditions de ressources) qui ne peuvent pas s’appliquer à des investisseurs.

Ne cherchez pas non plus absolument la promotion du moment. Un geste commercial indique parfois des difficultés commerciales. De plus, il est en général déjà intégré dans la grille de prix du promoteur, sous forme d’aides à la vente. L’investisseur ne fait donc pas « une affaire » mais achète au prix anticipé par le promoteur.

 

#6 Le produit parfait n’existe pas !

Au  risque de décevoir certains candidats à l’investissement, le produit parfait n’existe pas. Un bien en hyper-centre d’une grande métropole, à côté des transports en commun, des commerces, des écoles et des équipements, au dernier étage avec vue, bon marché et avec un excellent rendement locatif… n’est qu’un rêve.

Il est donc important de bien définir ses objectifs pour choisir le logement le mieux adapté et accepter quelques compromis.

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