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Propriétaire : que faire en cas d’impayé du locataire ?

avril 2018
VEVP_propriétaire_que_faire_cas_impayé_locataire

 

Les impayés en location concernent seulement 2 à 3% des logements. Néanmoins, il n’est pas facile de gérer ces aléas lorsqu’ils se produisent. Vous expérimentez cette situation et souhaitez en savoir plus sur vos voies de recours ? Voici ce que vous devez savoir.

Quand agir contre les impayés d’un locataire ?

Votre locataire est légalement tenu de s’acquitter chaque mois du loyer et des charges récupérables spécifiées dans le bail de location. A défaut d’acquittement de ces sommes, le propriétaire bailleur peut réclamer l'exécution de l’obligation légale associée.

En effet, à compter de l’observation des impayés de loyer ,vous disposez désormais d’un délai de 3 ans pour agir en justice (contre deux ans avant la Loi Alur du 24 mars 2014).

 

De quelles voies de recours disposez-vous ?

Voici la liste de vos possibilités de recours.

Voies de recours Détail de l’action Délai d’action
Le recours préalable (phase amiable précédente à toute action en justice) Commencez par envoyer un simple rappel de paiement au locataire (par e-mail ou courrier postal).

 

Le but du rappel est d’informer le locataire du loyer en retard et d’essayer de trouver une solution à l’amiable.

Le locataire dispose de 15 jours après le rappel de paiement pour payer le loyer dû.
La mise en demeure du locataire Après 15 jours sans réponse du locataire, envoyez une lettre de mise en demeure avec accusé de réception (ainsi qu’une demande de paiement à la caution). Attention : une déclaration doit aussi être transmise au Greffe du Tribunal pour attester de la mise en demeure. Le locataire est tenu de répondre dans les 8 jours.
Le commandement de payer par voie d’huissier

 

 

Il s’agit d’une procédure de recouvrement définie dans l’article article L.111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.

 

Le commandement de payer définit le montant et le détail de la dette locative en fonction des échéances passées du locataire.

Le locataire a 2 mois pour s’acquitter de la dette locative après réception du commandement de payer (il peut en profiter pour faire appel au Tribunal et demander un étalement de sa dette)

 

Votre locataire ne s’est pas acquitté de sa dette 2 mois après le commandement de payer ?

Si votre bail de location le prévoit, vous pouvez alors faire exécuter la clause résolutoire. En effet, celle-ci prévoit la résiliation du bail de manière automatique en cas d’impayés (dispositions prévues dans l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989).

Pour faire appliquer la clause et prononcer l’expulsion, vous devez saisir le Tribunal d’Instance et également envoyer une notification à la Préfecture. Dans un même temps, une assignation à comparaître doit être remise au locataire.L’audience se déroule généralement deux mois après l’assignation de sorte de permettre au locataire de se rapprocher d’organismes de financement.

 

Dans le cas de loyers impayés, quel rôle détient l'huissier ?

Parallèlement aux actions menées, il peut être aussi utile de demander auprès d’un huissier une saisie conservatoire des biens mobiliers . Et aussi une saisie conservatoire des fonds bancaires de votre locataire.

Celle-ci permet d’immobiliser ces fonds et de vous assurer ainsi un remboursement partiel ou total.

Ainsi, pour disposer du capital saisi, vous devrez ensuite vous rapprocher du Tribunal d’Instance (ou de grande Instance pour les litiges supérieurs à 10 000 €). Celui-ci convertira la saisie conservatoire en saisie pour vente.

Lors de l’audience, le tribunal d’Instance peut prononcer l’expulsion immédiate du locataire. Un commandement de quitter les lieux l’impose alors de partir sous 2 mois. Il peut aussi trancher en faveur d’un étalement du remboursement de la dette du locataire. Les procédures peuvent ainsi durer entre 2 mois et 1 an.

A noter : le commandement de quitter les lieux ne s’appliquera pas durant la trève hivernale (fixée du 1er novembre au 15 mars).  Il y a une exception, si un relogement est prévu alors pour le foyer du locataire.

 

Vous êtes propriétaire ? Pour éviter de vous retrouver dans une situation financière compliquée, pensez dès à présent à demander conseil à votre CGP.

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