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SCPI, une autre façon d’investir dans l’immobilier

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Une société civile de placements immobiliers offre tous les avantages d’un achat immobilier en direct sans les inconvénients, et même plus. Elle permet de percevoir des revenus réguliers et particulièrement élevés par rapport aux taux d’intérêts, ou de bénéficier d’avantages fiscaux pour un investissement moins élevé.

LE PRINCIPE D'INE SCPI

Une société civile de placements immobiliers investit dans des immeubles de bureaux, des commerces, des logements résidentiels, des entrepôts, des parcs de loisirs…

Les montants investis proviennent des parts de capital que les particuliers peuvent souscrire à travers un compte-titre, un PEA, une assurance-vie…

En contrepartie, les souscripteurs perçoivent des dividendes au prorata des parts qu’ils détiennent dans la SCPI.

Le montant d’une part est en moyenne autour de 1 000 euros, mais selon chaque SCPI cela peut être beaucoup moins ou beaucoup plus.

Il existe quatre types de SCPI :
La SCPI de rendement,
SCPI fiscales,
SCPI de valorisation,
et SCPI régionales,
Les deux premières sont les plus répandues.

LA GESTION DES BIENS

Contrairement à un achat immobilier en direct, le souscripteur de parts de SCPI n’a rien à faire tout au long de son investissement. Pas de recherche de locataire, pas de gestion d’impayés, pas de participation aux assemblées de copropriété, pas de travaux ou réparation à entreprendre… La société de gestion qui gère la SCPI, s’occupe de tout.

De plus, avec un investissement moindre, le particulier peut bénéficier des loyers de plusieurs immeubles au prorata de son apport. Et donc au lieu d’un bien unique pour un achat en direct. La SCPI lui offre ainsi une occasion de diversifier son investissement en immobilier et de maîtriser ses risques.

LES RISQUES PRIS

Il n’y a pas de garantie pour le placement du capital dans une SCPI. La SCPI peut subir les aléas du marché immobilier mais aussi les périodes de crises économiques. Avec, par exemple, un taux de vacance de locaux professionnels plus important. Elle peut aussi commettre des erreurs de gestion ou d’opportunités d’investissements qui aboutissent à sa liquidation.

Cela étant, l’Autorité des marchés financiers opère des contrôles pour limiter ces aléas . Mais aussi dans le but de vérifier que les revenus versés sont bel et bien ceux qui devaient être perçus. Et le passé montre qu’il s’agit d’un placement plutôt sûr avec un rendement supérieur à beaucoup d’autres produits de placement. En revanche, il faut prendre en compte que la vente des parts peut ne pas être immédiate. Il faut prendre en compte la période de recherche d’un acheteur.

LA FISCALITÉ DES SCPI

Les revenus perçus avec une SCPI détenue en direct, suivent la fiscalité appliquée aux revenus fonciers. Et cela comme pour un bien acheté en direct. Ce sont les mêmes règles sans exception.

Et en cas de vente des parts des SCPI, les gains nets suivent la fiscalité des plus-values immobilières. Ils bénéficient des éventuels abattements selon la durée de détention des parts.

L’exonoration d’imposition a lieu pour les SCPI acquises avec une assurance-vie par exemple. Selon les règles fiscales appliquées à ce type de placement.

Quant aux SCPI dites fiscales, elles suivent le régime fiscal du dispositif dont elles relèvent : Pinel, Censi-Bouvard, Malraux, Déficit foncier…

LES FRAIS AVEC UNE SCPI

Au moment de la souscription, vous pouvez être facturé de frais d’arbitrage par le teneur du compte-titre. Mais notamment de frais d’entrée par la SCPI prélevés à la cession des parts.

Ensuite, il y a des frais de gestion pris sur les loyers versés (le taux de rendement d’une SCPI est net de frais de gestion).

Enfin, il peut être appliqués des frais de sortie.

LE DOCUMENT DE RÉFÉRENCE

Chaque SCPI édite un document de référence visé par l’AMF qui permet d’avoir un aperçu complet des conditions de gestion de la SCPI. Univers d’investissements, détail des actifs en portefeuille, ratios financiers dont le taux d’occupation ou le taux de rendement. Et surtout l’ensemble des frais pouvant être appliqués.
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