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Quelles différences entre une SCI, un OPCI et une SCPI ?

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Pour investir dans l’immobilier locatif sans acquérir soi-même un bien en direct, plusieurs produits de placements sont possibles et accessibles pour un particulier : SCI, OPCI et SCPI. C’est ce que l’on appelle la pierre papier. Cependant, ces produits répondent à des règles et objectifs différents, qui ont aussi des incidences fiscales propres à chacune.

LES FORMES JURIDIQUES D'UNE SCI, D'UN OPCI ET D'UNE SCPI

SCI
Une société civile immobilière est constituée entre au moins deux personnes (morales ou physiques). La signature d’un contrat est par chacune des parties. Son objet est unique : acquérir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers en direct ou indirectement. Il peut s’agir d’appartements, de maisons, d’immeubles d’habitations ou de bureaux, des locaux commerciaux ou bien encore des locaux industriels ou logistiques.

Le nombre de parts détenues par chaque associé est en fonction de son apport en capital ou en bien(s)à la SCI. La cession des parts nécessite de les revendre aux autres associés ou à une personne tiers avec l’accord des autres associés. L’opération peut intervenir à tout moment, la valorisation des parts a lieu une fois par semaine.
OPCI
Un organisme de placements collectif immobilier prend la forme soit d’une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), soit d’un fonds de placement immobilier (FPI). Dans le premier cas, l’OPCI émet des actions pour constituer les fonds nécessaires à réaliser ses acquisitions immobilières. Comme des immeubles anciens, neufs ou en l’état futur d’achèvement destinés à des logements ou des bureaux.

Chaque actionnaire intervient dans la gestion de l’entreprise, notamment en participant à l’assemblée générale.

Les parts peuvent être cédées à tout moment et à qui l’on veut. Dans le second cas, c’est une société de gestion de portefeuille qui gère l’OPCI . L’obtention des moyens financiers d’investissement est par la souscription de parts. Dans les deux cas, la valorisation de la valeur d’une part est tous les 15 jours avec un décalage de 8 jours entre la date de valeur et la date de publication.
SCPI
La société civile de placements immobiliers, comme pour une OPCI, est créée et gérée par une société de gestion. Les particuliers souscrivent des actions à l’occasion des augmentations de capital prévues dans le cadre du développement de la SCPI. Deux types de SCPI se côtoient.

D’un côté, il y a celles à capital fixe, c’est-à-dire un plafond au-delà duquel elle ferme la souscription. Comme le capital est fixe, la cession de parts implique l’arrivée d’un ou plusieurs nouveaux actionnaires. Et d’un autre côté, celles à capital variable.

La souscription est plus souple et en cas de cession de parts, il n’est pas obligatoire de trouver de nouveaux actionnaires, c’est le montant du capital qui va diminuer. Dans les deux cas, l’actualisation de la valeur des parts est une fois par an après validation de l’assemblée générale. Ce qui n’est pas neutre dans le choix de la date d’acquisition ou de cession.

LES UNIVERS D'INVESTISSEMENTS D'UNE SCI, D'UN OPCI ET D'UNE SCPI

Les trois formes juridiques permettent d’investir directement dans l’immobilier locatif. Pour cela, vous devez avoir un horizon de placement assez long, c’est-à-dire d’au-moins huit ans et chaque année vous percevez un revenu issus des loyers perçus pendant l’année. Une partie des sommes collectées avec une SCI, un OPCI ou une SCPI, peuvent être conservées sous forme de liquidités.

Parfois c’est même obligatoire comme pour les OPCI à hauteur de 10 % ou les SCPI à hauteur de 5 %. Notez que vous pouvez souscrire à l’une de ces formes par l’intermédiaire de l’assurance-vie. Ce qui n’est pas le cas pour les autres types de comptes titres.

Si un OPCI et une SCI vous permettent détenir des actifs immobiliers indirectement à travers des parts dans des SCPI ou des OPCI, mais aussi des actions de sociétés foncières cotées en Bourse, ce n’est pas le cas d’une SCPI. Et, seul un OPCI peut se positionner sur des actifs non immobiliers et jusqu’à 40 % maximum.

De même, un OPCI est accessible via un compte-titre ou un compte d’épargne salariale (plan d’épargne entreprise ou Perco à hauteur maximum de 30 % dans un fonds commun de placement d’entreprise, ce qui n’est pas autorisé pour une SCI ou une SCPI. Cette dernière peut toutefois être détenue en nominatif pur, c’est-à-dire directement inscrits et gérés par la société de gestion.

LA RENTABILITÉ D'UNE SCI, D'UN OPCI ET D'UNE SCPI

Pour les SCI, les performances moyennes ne sont pas disponibles au niveau national, ou seulement partiellement quand des sociétés de gestion les gèrent. Sinon, elles répondent souvent à des objectifs propres à leurs associés, c’est-à-dire plus patrimoniaux que la performances.

En revanche, les OPCI et les SCPI, disposent de statistiques nationales: le rendement courant annualisé des premiers était de 2,64 % à fin juin 2017 et le taux de distribution annualisé des secondes de 4,36 % à la même date, selon les chiffres de l’Aspim.

LA FISCALITÉ D'UNE SCI ET D'UNE SCPI

Une SCI, un OPCI et une SCPI suivent le régime fiscal de l’enveloppe avec laquelle vous avez acheté vos parts. Ainsi, si c’est par l’intermédiaire d’une assurance vie, c’est le régime avantageux de cette dernière qui s’applique.

Si votre enveloppe ne bénéficie pas d’un régime fiscal dédié alors pour une SCI ou une SICAV, les revenus produits sont dans l’impôt sur le revenu dans le cadre des revenus fonciers locatifs. Pour être plus précis à la taxe sur les plus-values immobilières et aux prélèvements sociaux (CSG et CRDS) en vigueur à la date de la cession des parts ou l’année de la réalisation des bénéfices même si il n’ y a pas de versements.

A ce titre, les charges à proportion des parts détenues par chaque détenteur de part sont déductibles. Vous pouvez ainsi bénéficier du dispositif du déficit foncier dans la limite de 10 400 euros par an. Le report du surplus a lieu durant les dix prochaines années.

Sachez que si les revenus bruts sont inférieurs à 15 000 euros alors vous bénéficier du régime micro-foncier. Ceci vous permet de bénéficier d’un abattement de 30 % (mais vous ne pouvez pas déduire vos charges. Au-delà de 15 000 euros, c’est le régime dit réel. Mais vous pouvez aussi opter pour ce régime sous 15 000 euros.

Si la SCI ou la SCPI cède des parts dans des placements financiers dans le cadre de la gestion de la trésorerie. Les gains sont dans l’impôt sur le revenu. Même si il n’y a pas de reversement et subissent la taxe sur les plus-values mobilières et les prélèvements sociaux.

LA FISCALITÉ D'UN OPCI

Pour les OPCI, la situation est différente. Pour les SPPICAV, les revenus et plus-values distribués chaque année relève de la taxe sur les revenus de capitaux mobiliers dans le cadre de l’impôt sur le revenu. A ce titre, comme il s’agit de dividendes, vous bénéficiez d’un abattement de 40 %. Et cela si la SPPICAV paye l’impôt sur les sociétés.

Les plus-values réalisées sur les cessions ou les rachats d’actions de SPPICAV sont aussi éligibles à l’impôt sur le revenu. Ils le sont avec le régime des plus-values mobilières et les prélèvements sociaux.

Pour les FPI, la fiscalité ne s’applique qu’au versement effectif des revenus et des plus-values aux détenteurs de parts. La distribution d’ un revenu foncier est dans la catégorie des revenus fonciers locatifs. S’il s’agit d’une plus-value, à la catégorie des plus-values immobilières.

Et pour les revenus non immobiliers, ils intègrent les revenus de capitaux mobiliers. Tous font partie des prélèvements sociaux. Quant aux gains issus d’une cession ou d’un rachat de parts, ils suivent le régime des plus-values immobilières.
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